Der Wiener Wohnungsmarkt befindet sich in einer ungewöhnlichen Situation. Während sich Nachfrage und Transaktionsvolumen wieder beleben, wirken die Folgen der vergangenen Jahre auf der Angebotsseite erst jetzt mit voller Kraft.

Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten, strengere Kreditvergaben und wirtschaftliche Unsicherheit haben zahlreiche Projektentwicklungen verzögert oder verhindert. Zwischen der Entscheidung, ein Wohnprojekt zu entwickeln, und der tatsächlichen Fertigstellung liegen jedoch mehrere Jahre.

Was in den vergangenen Jahren nicht geplant, finanziert oder gebaut wurde, fehlt daher heute am Markt.

Deutlich weniger neue Wohnungen

Die Entwicklung lässt sich inzwischen klar an den Fertigstellungszahlen ablesen.

2025 sank die Zahl der in Wien fertiggestellten Wohnungen erstmals seit beinahe einem Jahrzehnt auf unter 10.000 Einheiten. Für 2026 werden nur noch rund 8.600 neue Wohnungen erwartet.

Besonders ausgeprägt ist die Entwicklung im frei finanzierten Mietsegment: Hier liegt das Neubauangebot 2026 rund 50 Prozent unter dem Niveau von 2024 und sogar mehr als 60 Prozent unter dem Niveau des Boomjahres 2022.

Auch bei Eigentumswohnungen geht das Angebot zurück. Für 2026 werden nur noch rund 3.700 neu fertiggestellte Eigentumswohnungen erwartet.

Damit trifft eine weiterhin hohe Nachfrage auf ein deutlich kleiner werdendes Angebot und bietet hier interessante Investitionsmöglichkeiten.

Warum sich die Knappheit nicht kurzfristig lösen lässt

Immobilienmärkte reagieren mit erheblicher Verzögerung.

Von der Grundstücksakquisition über Planung, Widmung und Genehmigungen bis zu Finanzierung, Bau und Fertigstellung können mehrere Jahre vergehen. Selbst wenn sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für neue Projekte heute verbessern, entstehen daraus nicht morgen neue Wohnungen.

Genau darin liegt eine der zentralen Herausforderungen des Wiener Wohnungsmarktes 2026.

Die rückläufige Bautätigkeit der vergangenen Jahre hat eine Lücke in der Projektpipeline hinterlassen, die sich nicht kurzfristig schließen lässt. Einzelne neue Projektstarts können die Situation verbessern – die fehlenden Fertigstellungen der vergangenen Jahre jedoch nicht unmittelbar kompensieren.

Besonders angespannt ist der Mietmarkt – eine Chance für Kapitalstarke Investoren

In diesem Segment ist bereits jetzt deutlich spürbar, dass ein stark rückläufiges Angebot auf eine hohe Nachfrage trifft, was sich in deutlich gestiegenen Preisen niederschlägt. Teilweise stellt sich bereits weniger die Frage nach dem Preis, sondern ob überhaupt Objekte mit dem jeweiligen Nutzerprofil vorhanden sind.

Zwar hat die Regierung versucht dämpfende Maßnahmen für bestehende Bestandsverträge einzuziehen. In Neuabschlüssen schlägt sich dies aber bereits in deutlich höheren Preisen nieder, da Vermieter nicht zuletzt versuchen hier einen gewissen Ausgleich herzustellen. 

Auf Grund der aktuellen Marktsituation finden gut ausgestattete Wohnungen in guten Lagen daher häufig innerhalb kurzer Zeit neue Mieter.

Für kapitalstarke Investoren ergeben sich hier dadurch auch neue Investitionschancen.

Steigende Mieten verändern auch den Eigentumsmarkt

Nach der deutlichen Zinswende der vergangenen Jahre hatten viele potenzielle Käufer den Erwerb einer Wohnung zunächst aufgeschoben und waren auf den Mietmarkt ausgewichen.

Die Finanzierungssituation hat sich gegenüber den Vorjahren wieder etwas verbessert. Aufgrund der gestiegenen Mieten kommt es daher durchaus zu einer Neubewertung der Lage. Für manche Haushalte stellt sich daher erneut die Frage, ob langfristiges Mieten oder der Erwerb von Eigentum wirtschaftlich sinnvoller ist.

Damit kehrt auch Nachfrage in den Eigentumsmarkt zurück – zu einem Zeitpunkt, an dem gleichzeitig weniger neue Eigentumswohnungen fertiggestellt werden.

Es geht nicht nur darum, mehr zu bauen

Die Antwort auf die zunehmende Knappheit kann jedoch nicht ausschließlich darin bestehen, möglichst viele Quadratmeter zu produzieren. Entscheidend ist, den richtigen Wohnraum zu schaffen.

Herausforderungen wie demografische Veränderungen, kleinere Haushalte und unterschiedliche Lebensmodelle haben bereits in den letzten Jahrzenten maßgeblich den Planungsprozess beeinflusst. Neu ergänzt werden diese Themen nunmehr maßgeblich um das Thema Leistbarkeit und klimafitte Gebäudeentwicklung. Gerade bei diesen beiden Themen lässt sich ein gewisses Spannungsfeld erkennen und trifft den Projektentwickler eine besondere Verantwortung.

Intelligente Grundrisse und auch kreative Nutzermodelle, die nachhaltige Energiegewinnung ermöglicht, ohne die Investitionskosten zur Gänze auf den Kaufpreis umlegen zu müssen, rücken hier noch mehr und verstärkt in den Fokus.   

Für CUUBUUS bedeutet nachhaltige Projektentwicklung deshalb nicht nur, neuen Wohnraum zu schaffen. Unser Anspruch ist es, Projekte zu entwickeln, die auf die Bedürfnisse ihrer Bewohner ebenso reagieren wie auf die langfristigen Anforderungen an Energie, Mobilität und Ressourcennutzung.

Au|Feld Homes: Neuer Wohnraum für Wien

Wie dieser Ansatz konkret aussehen kann, zeigt unser aktuelles Projekt Au|Feld Homes in Wien-Stammersdorf.

In der Gleichsaustraße 25–29 entstehen bis 2028 insgesamt 17 neue Wohneinheiten, verteilt auf drei Häuser. Mit Wohnflächen zwischen rund 55 und 104 m² und einem Mix aus Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen richtet sich das Projekt an unterschiedliche Haushaltsgrößen – von Singles und Paaren bis hin zu Familien.

Dabei geht es nicht nur um die Anzahl neu geschaffener Wohnungen, sondern vor allem um deren langfristige Qualität.

Jede Wohnung verfügt über eine eigene Freifläche in Form eines Gartens, Balkons oder einer Terrasse. Durchdachte Grundrisse sollen die vorhandenen Flächen möglichst effizient nutzbar machen. Gleichzeitig verbindet die Lage direkt am Marchfeldkanal und in unmittelbarer Nähe zur Au die Vorteile des Wohnens in Wien mit einem außergewöhnlich grünen Umfeld.

Auch energetisch wurde das Projekt langfristig gedacht: Die Energieversorgung erfolgt unter anderem über Erdwärme und Photovoltaik. Ergänzt wird das Konzept durch zeitgemäße Mobilitätslösungen wie eine Ladestation für Lastenräder und die Möglichkeit zum Laden von Elektrofahrzeugen.

Au|Feld Homes steht damit exemplarisch für jene Art von Wohnraum, die wir bei CUUBUUS auch in Zukunft schaffen wollen: durchdacht geplant, hochwertig umgesetzt und mit dem Anspruch, auch langfristig lebenswert zu bleiben. Wohnraum der heute eine nachhaltige Investition in die Zukunft von Morgen darstellt – sowohl zur Veranlagung als auch zur Eigennutzung.

INterior Designer Marco Cordier über Einrichtungsplanung, Gemütlichkeit in den eigenen vier Wänden und warum Stil oft doch (k)eine Geschmacksfrage ist.

Sie sind bereits seit 2011 als Interior Designer am Markt. Können Sie uns ein wenig über Ihr Unternehmen erzählen? Was genau macht Cordier Innenarchitektur?

Cordier Innenarchitektur steht für außergewöhnliche, komfortable und individuelle Wohnraumkonzepte. Unsere Konzepte umfassen nicht nur große Renovierungs- bzw. Sanierungsprojekte sondern auch den kleinsten Privatraum.

Unsere Leistungen reichen von Innenarchitektur, Raumplanung bis hin zur maßgeschneiderten Möbelplanung und Fertigung. Diese fallen bei uns in 3 Kategorien:

• Konzept
• Entwurf
• Abwicklung.

Bei uns liegt der Fokus nicht im Verkauf der Möbel, unsere Stärke ist die Dienstleistung der Innenarchitektur, die mitunter bereits in der Bau- bzw. Umbauphase beginnt. Die Unabhängigkeit sämtlicher Möbel-Marken ist uns wichtig, nur so können wir für jede:n Kund:in ein passendes Konzept entwickeln.  

Mit dieser Firmenstruktur unterscheiden wir uns zum Mitbewerber und können gemeinsam mit und für unsere Kunden mehr als nur reine Planungsaufträge erarbeiten.

Wohnen und Einrichtung ist ja etwas sehr Persönliches… Ähneln sich die Wünsche bzw. Geschmäcker der Kunden, gibt es Trends, die dann plötzlich jeder haben will oder ist jeder Auftrag wirklich ganz individuell?

Wie beispielweise in der Modebranche gibt es auch in der Innenarchitektur immer wieder neue Trends, die heutzutage vor allem durch Social Media und Co. weltweit verbreitet werden.

Natürlich erleben auch wir bei dem ein oder anderen Erstgespräch, dass man eben solche trendigen Stimmungsbilder vorlegt 😉. Schlussendlich aber ist jedes Projekt individuell. Es ist unsere Aufgabe, dass jede:r Kund:in sein ganz persönliches Raumkonzept bekommt, das exakt auf seine Wünsche und Bedürfnisse zugeschnitten ist. Unsere Kund:innen sollen sich in ihren neuen vier Wänden schließlich geborgen fühlen und nicht fürchten, dass sie mit einer x-beliebigen Design-Kopie abgespeist wurden, an der ein Zeitstempel abzulesen ist.

Wie gestaltet sich die Zusammenarbeit mit Ihren Kund:innen? Sollte man idealerweise schon mit sehr konkreten Anfragen kommen oder darf man mit Ihnen auch gemeinsam „brainstormen“?

Wir unterstützen unsere Kund:innen gerne schon in dieser genannten „Brainstorming- Phase“. Im Erstgespräch versuchen wir, unseren Interessent:innen ihre Vorlieben und groben Vorstellungen zu entlocken.

Zu Beginn arbeiten wir dabei vorwiegend mit Moodbildern und Skizzen, da dies oft der beste und schnellste Weg ist, unserem Kunden eine neue Raumwirkung zu übermitteln.

Von der ersten Kontaktaufnahme über das fertige Schlafzimmer – wie viel Zeit muss man da einplanen? Gibt’s mitunter lange Wartezeiten auf Kästen & Co?

Man darf nicht jedes Projekt gleich betrachten. Viele Faktoren wie Entwurfsfreigaben oder Lieferzeiten beeinflussen die Dauer eines Projektes. Eine Zeitspanne zwischen 8-12 Wochen ist aber durchaus realistisch. Vor allem die Lieferzeit von Tischlerarbeiten, Handelswaren wie beispielsweise Betten, Kommoden oder Stühlen betragen im Durchschnitt 10 Wochen. Zum Glück haben sich im letzten halben Jahr diese Lieferzeiten wieder etabliert. Während der Pandemie war es oft sehr schwierig, konkrete Zeitangaben zu kalkulieren. Damals lagen Lieferzeiten für Holzwerkstoffe für Möbel oder Textilien oft zwischen 15 bis 20 Wochen, ohne Garantie, die Ware auch in dieser Zeit zu erhalten.

Abgesehen von technischen Anpassungen, eigenem Geschmack und Budget spielen sicher zahlreiche Aspekte zusammen, wenn es darum geht, sein Heim zu gestalten. Was sind denn die Geheimtipps, wie man die bestehenden eigenen vier Wände schnell, ohne großen Umbauaufwand wohnlicher machen bzw. frischen Wind reinbringen kann?

Wichtig ist, dass eine Basis, die an bestehende Architektur passt, vorhanden ist.

Heimtextilien und Leuchten sind mein Tipp. Egal ob Vorhänge, Zierkissen, Stehleuchten oder Teppiche; sie gestalten Räume gemütlicher und wohnlicher. Bei der Auswahl von großen Polstermöbeln wie Sofas, Betten oder Chaiselongues sollte man tendenziell eher auf ruhige neutrale Farben zurückgreifen, wohingegen die Zierkissen und Teppiche dann gerne ein ausgefallenes Muster oder eine kräftige Farbe haben dürfen. Durch ein paar wenige Handgriffe bekommt der Raum damit oft eine komplett neue Wirkung, ohne großen Umbau- oder budgetären Aufwand.

Ein wichtiger Aspekt, die Wohnräume persönlich und heimelig wirken lassen zu können,  ist auch die Dekoration. Bildergalerien der Liebsten, Vasen oder ausdrucksstarke Kunstwerke verleihen dem Raum rasch und einfach einen ganz neuen Charakter.

Bildertausch und neue Deko-Elemente, abgestimmt mit den neuen farbigen Zierkissen und Tagesdecken runden das neue, frische Gesamtkonzept ab.

Mut zu Farbe und oder etwa ein wenig Muster ist oft nicht leicht, man ist vielleicht unsicher oder hat vermeintlich zu wenig „Gespür“ für Gestaltung… in diesem Bereich unterstützen wir jederzeit sehr gerne.

Welches Projekt im Rahmen ihrer bisherigen Laufbahn war das für Sie erfüllendste?

Man hat immer wieder Projekte, die positiv im Gedächtnis bleiben, besonders jene, wo es auf menschlicher Ebene oder zeitlich gesehen, sofort ab der Baustellenphase, alles in allem ein sehr harmonisches und kreatives Miteinander war.

Ich glaube dennoch, das allererste Projekt, das man selbst umgesetzt hat, prägt einen persönlich sehr stark. Auch wenn dieses Projekt vielleicht nicht reibungslos verlaufen ist, seinen Entwurf zum ersten Mal in Natura zu sehen und die Zufriedenheit des Kunden zu spüren, ist einfach unbezahlbar. Das sind Momente, die einen wieder daran erinnern bzw. einem bewusst machen, wieso man diesen Beruf (gerne) ausübt.

Und was ist der Albtraum jedes Inneneinrichters?

Die Trends in den Medien werden durch Hochglanzfotos in Kombination mit der perfekt abgestimmten Umgebung erschaffen. Leider entspricht das nicht immer jener Realität, wie man selbst wohnt und wie das eigene Zuhause, also die wirkliche Umgebung beschaffen ist. Kunden sehen die Fotos und möchten das natürlich auch haben –  hier richtig zu beraten, ist sehr wichtig.

Wenn ich schöne hochwertige Marken-Möbel im Raum sehe, die nicht zur Umgebung passen, ist das der Albtraum jedes Innenarchitekten.

Inwiefern hat sich Wohnen bzw. Interior Design aus Ihrer Sicht in den letzten Jahren verändert und wie wohnen wir in Zukunft?

Die Pandemie hat auf jeden Fall die Wichtigkeit und Wertschätzung eines schönen stimmungsvollen Eigenheims verstärkt. Man war in seiner Wohnung/Haus praktisch eingesperrt. Da ist es nur verständlich, dass man sich nach einer gewissen Zeit nach einem „Tapetenwechsel“ sehnt. Genau hier konnten wir in dieser schweren Zeit in irgendeiner Form beitragen, Schönes zu erschaffen. Vermehrtes Home-office hat diesen Wunsch nach Wohlfühlen und gegebenenfalls Neugestaltung der eigenen Zuhauses nur weiter verstärkt.

Auch die Qualitätsansprüche sind gestiegen, es wird bewusst mehr Geld in die eigenen vier Wände investiert als vielleicht sonst in Urlaube und Kulturveranstaltungen.

Das Materialbewusstein hat sich ebenfalls verändert. Wie auch in anderen Bereichen des Lebens legt man nun auch in der Innenarchitektur zunehmend mehr Wert auf Nachhaltigkeit. Die derzeit beliebte Farbpalette reflektiert diesen Trend ebenfalls und geht mehr und mehr in Richtung Naturtöne wie Terrakotta, Salbeigrün, Ockertöne, Erdtöne über.

Dabei hält auch die echte Natur immer mehr Einzug in den Wohnraum. Echtpflanzen sind ein must-have, vor allem im städtischen Bereich, wo ein eigener Balkon oder Garten mitunter Luxus ist.

Diese Aspekte werden auch in absehbarer Zukunft auf jeden Fall Teil der Innenarchitektur bleiben. Und last but not least: das Thema Home-office macht Multifunktionsmöbel zu einem wahren must-have.

Und Ihr Schlusswort als Mann vom Fach: Die perfekte Wohnungseinrichtung, das ideale Haus Interior – Wie sieht das für Sie ganz persönlich aus?

Innenarchitektur beginnt idealerweise bereits beim Einreichplan. Architektur, Lichtplanung und Interior Design sollte miteinander verschmelzen und im Einklang stehen. Zusammenfassend: Gezielte Einbaumöbel, in Kombination mit dem richtigen Licht, an die bestehende Architektur angepasst und mit Handelsware/ Möbeln und Deko-Elementen ergänzt, ergibt einen Mix, der ein gemütliches und persönliches Zuhause schafft.

Herzlichen Dank für die spannenen Einblicke!