Wien wächst, die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch – doch gleichzeitig werden deutlich weniger neue Wohnungen fertiggestellt. Nach mehreren herausfordernden Jahren für die Immobilienwirtschaft zeigt sich 2026 zunehmend die Konsequenz dieser Entwicklung: Wohnraum wird knapper. Besonders deutlich ist das am Wiener Mietmarkt zu spüren.
Der Wiener Wohnungsmarkt befindet sich in einer ungewöhnlichen Situation. Während sich Nachfrage und Transaktionsvolumen wieder beleben, wirken die Folgen der vergangenen Jahre auf der Angebotsseite erst jetzt mit voller Kraft.
Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten, strengere Kreditvergaben und wirtschaftliche Unsicherheit haben zahlreiche Projektentwicklungen verzögert oder verhindert. Zwischen der Entscheidung, ein Wohnprojekt zu entwickeln, und der tatsächlichen Fertigstellung liegen jedoch mehrere Jahre.
Was in den vergangenen Jahren nicht geplant, finanziert oder gebaut wurde, fehlt daher heute am Markt.
Deutlich weniger neue Wohnungen
Die Entwicklung lässt sich inzwischen klar an den Fertigstellungszahlen ablesen.
2025 sank die Zahl der in Wien fertiggestellten Wohnungen erstmals seit beinahe einem Jahrzehnt auf unter 10.000 Einheiten. Für 2026 werden nur noch rund 8.600 neue Wohnungen erwartet.
Besonders ausgeprägt ist die Entwicklung im frei finanzierten Mietsegment: Hier liegt das Neubauangebot 2026 rund 50 Prozent unter dem Niveau von 2024 und sogar mehr als 60 Prozent unter dem Niveau des Boomjahres 2022.
Auch bei Eigentumswohnungen geht das Angebot zurück. Für 2026 werden nur noch rund 3.700 neu fertiggestellte Eigentumswohnungen erwartet.
Damit trifft eine weiterhin hohe Nachfrage auf ein deutlich kleiner werdendes Angebot und bietet hier interessante Investitionsmöglichkeiten.
Warum sich die Knappheit nicht kurzfristig lösen lässt
Immobilienmärkte reagieren mit erheblicher Verzögerung.
Von der Grundstücksakquisition über Planung, Widmung und Genehmigungen bis zu Finanzierung, Bau und Fertigstellung können mehrere Jahre vergehen. Selbst wenn sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für neue Projekte heute verbessern, entstehen daraus nicht morgen neue Wohnungen.
Genau darin liegt eine der zentralen Herausforderungen des Wiener Wohnungsmarktes 2026.
Die rückläufige Bautätigkeit der vergangenen Jahre hat eine Lücke in der Projektpipeline hinterlassen, die sich nicht kurzfristig schließen lässt. Einzelne neue Projektstarts können die Situation verbessern – die fehlenden Fertigstellungen der vergangenen Jahre jedoch nicht unmittelbar kompensieren.
Besonders angespannt ist der Mietmarkt – eine Chance für Kapitalstarke Investoren
In diesem Segment ist bereits jetzt deutlich spürbar, dass ein stark rückläufiges Angebot auf eine hohe Nachfrage trifft, was sich in deutlich gestiegenen Preisen niederschlägt. Teilweise stellt sich bereits weniger die Frage nach dem Preis, sondern ob überhaupt Objekte mit dem jeweiligen Nutzerprofil vorhanden sind.
Zwar hat die Regierung versucht dämpfende Maßnahmen für bestehende Bestandsverträge einzuziehen. In Neuabschlüssen schlägt sich dies aber bereits in deutlich höheren Preisen nieder, da Vermieter nicht zuletzt versuchen hier einen gewissen Ausgleich herzustellen.
Auf Grund der aktuellen Marktsituation finden gut ausgestattete Wohnungen in guten Lagen daher häufig innerhalb kurzer Zeit neue Mieter.
Für kapitalstarke Investoren ergeben sich hier dadurch auch neue Investitionschancen.
Steigende Mieten verändern auch den Eigentumsmarkt
Nach der deutlichen Zinswende der vergangenen Jahre hatten viele potenzielle Käufer den Erwerb einer Wohnung zunächst aufgeschoben und waren auf den Mietmarkt ausgewichen.
Die Finanzierungssituation hat sich gegenüber den Vorjahren wieder etwas verbessert. Aufgrund der gestiegenen Mieten kommt es daher durchaus zu einer Neubewertung der Lage. Für manche Haushalte stellt sich daher erneut die Frage, ob langfristiges Mieten oder der Erwerb von Eigentum wirtschaftlich sinnvoller ist.
Damit kehrt auch Nachfrage in den Eigentumsmarkt zurück – zu einem Zeitpunkt, an dem gleichzeitig weniger neue Eigentumswohnungen fertiggestellt werden.
Es geht nicht nur darum, mehr zu bauen
Die Antwort auf die zunehmende Knappheit kann jedoch nicht ausschließlich darin bestehen, möglichst viele Quadratmeter zu produzieren. Entscheidend ist, den richtigen Wohnraum zu schaffen.
Herausforderungen wie demografische Veränderungen, kleinere Haushalte und unterschiedliche Lebensmodelle haben bereits in den letzten Jahrzenten maßgeblich den Planungsprozess beeinflusst. Neu ergänzt werden diese Themen nunmehr maßgeblich um das Thema Leistbarkeit und klimafitte Gebäudeentwicklung. Gerade bei diesen beiden Themen lässt sich ein gewisses Spannungsfeld erkennen und trifft den Projektentwickler eine besondere Verantwortung.
Intelligente Grundrisse und auch kreative Nutzermodelle, die nachhaltige Energiegewinnung ermöglicht, ohne die Investitionskosten zur Gänze auf den Kaufpreis umlegen zu müssen, rücken hier noch mehr und verstärkt in den Fokus.
Für CUUBUUS bedeutet nachhaltige Projektentwicklung deshalb nicht nur, neuen Wohnraum zu schaffen. Unser Anspruch ist es, Projekte zu entwickeln, die auf die Bedürfnisse ihrer Bewohner ebenso reagieren wie auf die langfristigen Anforderungen an Energie, Mobilität und Ressourcennutzung.
Au|Feld Homes: Neuer Wohnraum für Wien
Wie dieser Ansatz konkret aussehen kann, zeigt unser aktuelles Projekt Au|Feld Homes in Wien-Stammersdorf.
In der Gleichsaustraße 25–29 entstehen bis 2028 insgesamt 17 neue Wohneinheiten, verteilt auf drei Häuser. Mit Wohnflächen zwischen rund 55 und 104 m² und einem Mix aus Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen richtet sich das Projekt an unterschiedliche Haushaltsgrößen – von Singles und Paaren bis hin zu Familien.
Dabei geht es nicht nur um die Anzahl neu geschaffener Wohnungen, sondern vor allem um deren langfristige Qualität.
Jede Wohnung verfügt über eine eigene Freifläche in Form eines Gartens, Balkons oder einer Terrasse. Durchdachte Grundrisse sollen die vorhandenen Flächen möglichst effizient nutzbar machen. Gleichzeitig verbindet die Lage direkt am Marchfeldkanal und in unmittelbarer Nähe zur Au die Vorteile des Wohnens in Wien mit einem außergewöhnlich grünen Umfeld.
Auch energetisch wurde das Projekt langfristig gedacht: Die Energieversorgung erfolgt unter anderem über Erdwärme und Photovoltaik. Ergänzt wird das Konzept durch zeitgemäße Mobilitätslösungen wie eine Ladestation für Lastenräder und die Möglichkeit zum Laden von Elektrofahrzeugen.
Au|Feld Homes steht damit exemplarisch für jene Art von Wohnraum, die wir bei CUUBUUS auch in Zukunft schaffen wollen: durchdacht geplant, hochwertig umgesetzt und mit dem Anspruch, auch langfristig lebenswert zu bleiben. Wohnraum der heute eine nachhaltige Investition in die Zukunft von Morgen darstellt – sowohl zur Veranlagung als auch zur Eigennutzung.
